Öffentliches Baurecht

Wir vertreten Ihre rechtlichen Interessen im Bereich des Öffentlichen Baurechts und dem damit verbundenen Umweltrecht. Herr Dr. Heinze ist Rechtsanwalt für Öffentliches Baurecht. Im Bereich der Baugenehmigungen, Abrissverfügungen, störenden Nachbarbauten oder Nutzungsänderungsverfügungen bzw. Nutzungsuntersagungen beraten und vertreten wir Sie rechtlich. Auch wenn es um Immissionen bzw. Emmissionen geht, die mit Bauvorhaben zusammenhängen, werden wir für Sie tätig. Es gibt diverse umweltrechtliche Vorgaben für Bauten, bezüglich derer es einer rechtlichen Beratung bzw. Vertretung bedarf.

Das öffentliche Baurecht besteht aus mehreren Komponenten. Diese sind das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht sowie sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften.

A. Vom Rechtsanwalt zu prüfendes Bauplanungsrecht im Öffentlichen Baurecht

Das Bauplanungsrecht ist Bundesrecht. Die Grundlage des Bauplanungsrechts ist das Baugesetzbuch (BauGB), welches durch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) spezifiziert wird. Im Baugesetzbuch sind im Wesentlichen drei große Planungsbereiche für Bauten verankert: Bereiche mit Bebauungsplänen (qualifizierter Bebauungsplan, vorhabenbezogener Bebauungsplan und einfacher Bebauungsplan), unbeplante Innenbereiche und Außenbereiche.

In beplanten Bereichen ist die Regelbebauung, die Ausnahmebebauung und die Befreiung vom jeweiligen Bebauungsplan denkbar. Die Zulässigkeit des jeweiligen Vorhabens richtet sich planungsrechtlich unter anderem nach der Art und dem Maß der baulichen Nutzung. Bei der Art der baulichen Nutzung ist insbesondere die Gebietsfrage mit den dort jeweils zulässigen Bauvorhaben zu klären (zum Beispiel ein „Gewerbegebiet“ oder ein „allgemeines Wohngebiet“). Beim Maß der baulichen Nutzung geht es zum Beispiel um die Geschoßflächenzahl. Bezüglich der Art der baulichen Nutzung gelten die Vorgaben in der Baunutzungsverordnung, die eigentlich für beplante Bereiche geschaffen worden sind, im Bereich des unbeplanten Innenbereiches entsprechend. Für das Maß der baulichen Nutzung wurden für unbeplante Innenbereiche eigenständige Regelungen getroffen. In Außenbereichen sind privilegierte, minder privilegierte und nicht privilegierte Bauvorhaben vorgesehen.

Zudem ist in einigen Fallkonstellationen der baurechtliche Bestandsschutz von Bedeutung. Einerseits kann aktiver Bestandsschutz (zum Beispiel Wiederaufbau eines durch ein Unwetter zerstörten Bauwerks, das nach dem aktuellen Bauplanungsrecht nicht zu lässig ist) und andererseits passiver Bestandsschutz (Erhalt eines bestehenden Bauwerkes, das bauplanungsrechtlich nunmehr unzulässig ist) geltend gemacht werden.

B. Vom Rechtsanwalt zu prüfendes Bauordnungsrecht im Öffentlichen Baurecht

Das Bauordnungsrecht ist Landesrecht. Im Bauordnungsrecht sind einerseits Rechtsgrundlagen bzw. Anspruchsgrundlagen für Baugenehmigungen und für Bauordnungsverfügungen (zum Beispiel Abrissverfügungen) geregelt. Zudem ergeben sich aus dem Bauordnungsrecht sonstige Bauvorgaben (zum Beispiel sicherheitsrechtliche Aspekte sowie Grenzabstände).

Soweit die landesrechtlichen Rechtsgrundlagen bzw. Anspruchsgrundlagen aus dem Bauordnungsrecht geprüft werden, sind inzident jeweils die Vorschriften des Bauplanungsrechts maßgeblich. Rechtsgrundlagen bzw. Anspruchsgrundlagen im Bauordnungsrecht betreffen unter anderem Baugenehmigungen und Bauordnungsverfügungen.

I. Baugenehmigung im Öffentlichen Baurecht mit dem Fachanwalt für Verwaltungsrecht

In vielen baurechtlichen Streitigkeiten geht es um Baugenehmigungen. Herr Dr. Heinze als Rechtsanwalt für Öffentliches Baurecht wird Ihre rechtlichen Interessen insoweit wahrnehmen. In Konstellationen mit Baugenehmigungen geht es regelmäßig darum, dass jemand eine solche erstrebt, oder darum, dass ein Nachbar gegen die Genehmigung eines Bauherrn vorgehen möchte. Manchmal gibt es bezüglich einer zu erteilenden oder erteilten Baugenehmigung auch Streitigkeiten zwischen einer Gemeinde und der Baubehörde bzw. deren Rechtsträger im Hinblick auf § 36 BauGB und unter Umständen das damit verbundene Recht auf kommunale Selbstverwaltung.

1. Vom Anwalt zu prüfendes materielles Öffentliches Baurecht

Einige Bauvorhaben sind genehmigungsfrei. Für andere Bauvorhaben muss ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren durchgeführt werden. Im Übrigen gilt das ordentliche Baugenehmigungsverfahren. Zum Teil ist für den Fall der Untätigkeit der Baubehörde eine Genehmigungsfiktion angeordnet. Auch Baugenehmigungen mit Konzentrationswirkung existieren. Alle diese Aspekte sind vom jeweils geltenden Landesrecht abhängig.

Im Rahmen der Prüfung einer Baugenehmigung sind in jedem Bundesland die Genehmigungsbedürftigkeit und die Genehmigungsfähigkeit zu thematisieren.

2. Vom Fachanwalt zu prüfendes Verfahrensrecht im Öffentlichen Baurecht

Der Klage ist zunächst ein behördliches Verfahren vorgeschaltet, welches je nach Landesrecht auch ein Widerspruchsverfahren beinhalten kann. Bei den Gerichten wird es in der Hauptsache in Leistungsfällen um eine Verpflichtungsklage gehen, während in Abwehrkonstellationen insoweit die Anfechtungsklage die richtige Klageart ist. Da es in Abwehrkonstellationen mit Baugenehmigungen regelmäßig um Drei-Personen-Konstellationen geht, ist einerseits das subjektive Recht des Dritten von erheblicher Bedeutung, während andererseits möglicherweise ein so genannter Annexantrag im Sinne des § 113 Abs. 1 S. 2 VwGO gestellt werden kann, wenn auf einer zweiten Stufe materiell ein Vollzugsfolgenbeseitigungsanspruch (zum Beispiel mit dem Inhalt des Erlasses einer Abrissverfügung für ein aufgrund der erteilten Genehmigung bereits errichtetes Bauwerk) besteht. Diese Möglichkeit wird oft übersehen.

Im Eilverfahren wird es in Leistungsfällen regelmäßig um den Erlass einer einstweiligen Anordnung im Sinne des § 123 VwGO gehen, während in Abwehrkonstellationen im Drei-Personen-Verhältnis oft ein Verfahren im Sinne des § 80a Abs. 1 und 2 VwGO maßgeblich sein wird. Auch im Eilverfahren ist die Möglichkeit eines Annexantrages für den Fall der Durchsetzung eines Vollzugsfolgenbeseitigungsanspruches auf der zweiten Stufe vorgesehen. Der Annexantrag ist im Eilverfahren – abgesehen von wenigen Ausnahmekonstellationen – nicht auf den Erlass einer Abrissverfügung, sondern zum Beispiel auf den Erlass einer einstweiligen Nutzungsuntersagung gerichtet. Im Eilverfahren dürfen nämlich keine endgültigen Tatsachen geschaffen werden.

Soweit sich eine Baubehörde und eine Gemeinde im Hinblick auf § 36 BauGB streiten, sind je nach Einzelfall unterschiedliche Klagen denkbar, mit denen unterschiedliche subjektive Rechte geltend gemacht werden können. Je nach Fallkonstellation kann diesbezüglich auch eine allgemeine Feststellungsklage möglich sein.

Weitere verfahrensrechtliche Möglichkeiten ergeben sich aus dem allgemeinen Verwaltungsrecht. Insoweit verweisen wir auf die Ausführungen dort.

II. Durch einen Rechtsanwalt prüfbare Bauordnungsverfügung im Öffentlichen Baurecht

Bauordnungsverfügungen sind zum Beispiel Abrissverfügungen oder Nutzungsuntersagungen. Sie sind regelmäßig in zwei Konstellationen Gegenstand einer Streitigkeit. Einerseits ist eine Abwehrkonstellation denkbar, in der ein Bauherr gegen eine belastende Verfügung vorgehen möchte. Andererseits kann ein Nachbar eine Ordnungsverfügung für den Bauherrn erstreben (zum Beispiel eine Abrissverfügung). Letztere kann er unmittelbar erlangen wollen – zum Beispiel wegen eines Schwarzbaus des Bauherrn – oder in einer zweiten Stufe im Rahmen der Vollzugsfolgenbeseitigung. Prüfungsmaßstäbe bei Ordnungsverfügungen sind die formelle Illegalität und die materielle Illegalität.

Verfahrensrechtlich gibt es zunächst das behördliche Verfahren, das je nach Landesrecht ein Widerspruchsverfahren beinhalten kann. Gerichtlich ist wiederum zwischen dem Hauptsacheverfahren und dem Eilverfahren zu differenzieren. In der Hauptsache ist in Abwehrkonstellationen regelmäßig die Anfechtungsklage maßgeblich, während in Leistungskonstellationen die Verpflichtungsklage zu erheben ist, soweit keine Verbindung einer ersten Stufe mit einem Annexantrag auf einer zweiten Stufe möglich ist.

Im Eilverfahren wird es sich in Abwehrkonstellationen um ein Verfahren im Sinne des § 80 Abs. 5 VwGO handeln, während in Leistungsfällen ein Anträge im Sinne des § 80a VwGO oder § 123 VwGO statthaft sind. Im Rahmen des § 80a VwGO ist für bestimmte Fälle ein Spezialfall zu § 123 VwGO ebenso geregelt wie ein Annexantrag, für den unter Umständen eine Verbindung mit § 80 Abs. 5 S. 3 VwGO notwendig ist.

C. Durch einen Fachanwalt für Verwaltungsrecht angreifbare Satzungen und Verordnungen im Öffentlichen Baurecht

Im Baurecht gibt es diverse Satzungen und Verordnungen. Dabei handelt es sich um untergesetzliche Normen, für welche die Verwaltungsgerichtsbarkeit die Prüfungskompetenz und die Verwerfungskompetenz hat. Zu diesen untergesetzlichen Normen gehören zum Beispiel Bebauungspläne, Erhaltungssatzungen bzw. Erhaltungsverordnungen und Veränderungssperren. Bebauungspläne können abhängig von landesrechtlichen Vorgaben auch als Gesetze erlassen werden. Für die Bundesländer Berlin, Hamburg und Bremen sind im Baugesetzbuch Sondervorschriften enthalten, die von den Landesgesetzgebern genutzt werden, um die Form der Rechtssetzungsakte im jeweiligen Bundesland landesrechtlich auszugestalten. Die Stadtstaaten haben eigene Gestaltungsmöglichkeiten erhalten, da es dort allenfalls in begrenztem Umfang Kommunalrecht – Bremen hat mit Bremen und Bremerhaven immerhin zwei Gemeinden – gibt. In Hamburg und Berlin werden anstelle der Satzungen in den Flächenstaaten regelmäßig Verordnungen erlassen.

Als Rechtsanwalt für Öffentliches Baurecht berät Herr Dr. Heinze Sie diesbezüglich und greift die Satzungen bzw. Verordnungen für Sie an.

Prozessual gibt es einerseits die Möglichkeit einer so genannten prinzipalen Normenkontrolle im Sinne des § 47 VwGO bei den Oberverwaltungsgerichten, wobei ein Eilantrag in § 47 Abs. 6 VwGO vorgesehen ist. Andererseits können die untergesetzlichen Vorschriften inzident in Verfahren vor den Verwaltungsgerichten überprüft werden. Entscheidungen in Verfahren bei den Oberverwaltungsgerichten wirken inter omnes („zwischen allen“ bzw. „für alle“). Inzidentfeststellungen bei Verfahren vor den Verwaltungsgerichten entfalten nur Wirkungen inter partes („zwischen den Beteiligten“).